北京热销楼盘调查：超半数购房者属“刚需”

观望、量跌、等候、价降、出手。每一轮的楼市宏观调控，购房人总是试图在供需的胶着博弈中，在价跌的最后关头“抄底”出手。可这一轮的新政，虽然新房市场从总体上还是“居高临下”，但出手的行动却在7月提前到来。万科长阳半岛、保利茉莉，连续两周，北京远郊区出现了两个“日光盘”，销售进度表前“蜂拥而至的人群”和网签“红彤彤一片”，似乎也在昭示着一轮更为庞大的购房热情。究竟谁在“跑步入市”？刚性需求、改善性需求，抑或是投资投机客？本报记者特意走访了几个楼盘现场，试图勾勒出入市人群的蛛丝马迹。

购房人群：刚性需求

入市比例：50%-60%

在 金融街 的某国企上班的李先生，毕业没有一年就结婚了，一直和老婆在单位给安排的一间员工宿舍里“蜗居”了两年。今年，李先生把孩子提上了家庭的议事日程，单位的宿舍眼见是再也挤不下了，近日，他便用公积金贷款，在新里西斯莱公馆买了一套100平方米的两居，总房款190万元。“一直都想买房，但一直都觉得房价太高而拖着。如今，我是不得不买了，大兴虽说离单位远点，但直通地铁，交通也还算便利。趁着价格还没涨回两万每平方米，赶紧订一套。”

在接连几个的热销盘开盘现场，记者都看到了不少像李先生这样的年轻人，为了结婚或者是自住，买一套小户型的房源。一直在大兴区域开出租车的一位师傅就告诉记者，最近一个月，他经常拉着二十八九岁模样的小年轻，去黄村周边的几个楼盘爬房，一聊天，都是刚性需求。豪尔斯企业董事长李小宁也告诉记者，随着房价的不断松动，前段时间被高价抑制的刚性需求将渐渐进入楼市，目前至少占比50%左右。

对于未来房价的走势，北京市统计局的一位处长“感觉下跌的空间有限”，“看看身边的外地大学生，这些刚需将使北京未来的房价得到有力支撑。”这位长期统计房价的官员同时表示，随着宏观调控具体政策的细化，刚性购房者的入市，不会导致房价非理性反弹暴涨。

购房人群：改善性需求

入市比例：大约30%-35%

本身有房子住，可以买可以不买，但遇到心动的房价，便会下订出手，将来既可以自住也可以投资。在一系列的楼盘促销下，不少兼顾投资的改善性需求，也在7月悄然入市。

刘先生就是这样的一位购买人。2009年，他自己用按揭贷款，在四环边买了一套两居室的二手房，要作为结婚之用。本来准备缓几年再考虑换房的，7月份，眼见不少郊区楼盘低价入市，刘先生也心动了，想在结婚前让女友再买一套房，还可以享受首套房的利率优惠。“我们盘算过，现在部分新盘的价格比较低，还款压力也不大。等将来封顶交房了，想自己住哪我们就自己住，毕竟我的那套是二手房，不想住呢就把它卖掉，肯定也不会亏。”一开始，他看上了保利茉莉的第二期，可交了订金后却没有摇上号，听说8月份也有不少新盘会“低开”，刘先生便决定再考察一下，找个合适的楼盘再出手。而他的另一个朋友，就在最近买下了万科房山的新盘，也是既可自住也可转手。

而据绿地新里西斯莱公馆项目负责人李经理介绍，他们最新开盘的700多套房源中，有将近半数是三居的户型，主要针对改善性需求，整体销售表现比预想中的好，直到周末，三居的购买比例能占到总成交量的30%。

购房人群：“小散型”投资客

入市比例：大约10%-15%

就如股市里“小散们”一样，楼市中的“小散型”投资客，也是一群拥有长期炒房战略的购房人，人到中年，略有节余。他们不像投机性需求，手握亿元现金，快速买入卖出，短期套现，而是稳扎稳打，只有寻觅到价格合适的楼盘，才会毅然出手，在手里把持几年，待时机成熟时再高价出手，赚钱差价利润。而且，因为没有投机客的财大气粗，在买房时，他们有时会以旧换新，卖掉旧房全款买新房；有时还会申请贷款，以房养房。

北京人周女士今年40出头了，在单位里做到了中层，平时没有什么爱好，就喜欢购置一些房产长期持有，用她的话说，“投资楼市比较增值。”迄今为止，周女士名下已经有4套房了，多是两居和三居的户型。本周末，保利茉莉公馆开盘，摇上号的周女士也来到了现场，本来打算出手一套90平方米的两居，可轮到她时，就只剩下140多平方米的大户型，最终只得作罢。“大户型的房子，房款相对较高，不好转手，想想还是不买了。”

据北京中原抽样调查数据显示，新政以后北京楼市投资购房比例显著下降，截至目前，达到了14.5%。

购房人群：套现投机客

入市比例：极少

价格没有大降，可观望情绪依然严重，对于追求在快速倒买倒卖中套现的短期投资客来说，现时的楼市显然不是一个合适的入市时机。再加上每个家庭限制购买一套新房、外地在京人员不满一年不能购房等政策的限制，又给投机带来了一定的门槛。在周末，几个开盘现场，记者都没有看到投机客的身影，楼市调控新政的影响下，投机客可谓暂时隐藏在了“水下”了。