2012房地产市场不会大跌 将群雄逐鹿十面埋伏

2008年以来，是中国房地产行业剧变的几年，不仅在中国改革开放以来房地产行业的发展史上没有过，在世界上也是仅见的。

从2008年初的高峰，到宏观调控和次贷危机后的急剧下滑，再到2008年底的4万亿投资推出后的一路走高，2009年的一路反弹到历史新高，2010年初的一次刹车又嘎然而止，短暂下探后2010年下半年又再次反弹，于是又再踩刹车……，短短的3年之间，经历了三起三落，好像过山车一般，中国的房地产行业走过了3次完整的涨跌周期，而这是通常24~30年才会经历的过程。 在这个过程中，有人出局了、有人崛起了、有人落寞了、有人得意了……，社会像一本书，你永远不知道下一页是什么，而真实永远比小说更精彩。

房地产的开发，可以大致分为六个环节：土地、资金、设计、工程、营销、物业。而一个项目的成败，90%是由前面土地、资金、设计、工程四个环节所决定的。可以说，只要前期做好了，后期的营销是水到渠成。而货源(土地)和产品设计又是关键中的关键。货源又由地段(位置)和成本(性价比)两方面所构成。

从目前来看，整个中国的房地产行业和市场不会大跌，这是由中国的工业化和城市化进程以及整个中国经济处于上升周期大的格局所决定的。除非出现东南亚金融危机或社会的动荡，房价不会大跌。局部的回调是可能的，比如从1.2万元涨到2.5万元，又回调到2.2万元。有人不愿意在上涨过程中的1.3万元左右买，非要等到下跌后的2万元左右买，那也是他的自由。但是，整个的行业和市场会出现整合。从自由竞争发展到垄断是历史的必然，不论封建主义还是资本主义、不论自然经济还是市场经济皆是如此。一批同样起点的个体，因为内部和外部环境的因素，在发展的过程中总会形成差距，而这种差距又会导致自身的进一步扩大，这就是强者恒强。既然在同等同一起跑线的前提下能够因为自身的优势而做大，当自身做大以后在优势的基础上竞争当然会进一步导致这种优势的扩大。一些企业会萎缩，最终在每个城市或区域会出现只有2~3家房地产开发企业相对独大的局面，也就是所谓的寡头垄断。某种意义上来说，最理想的情况也许是社会上只有两家房地产开发企业，一家叫做中石油、一家叫做中石化。哦，对了，当然还有可能一家叫做中海油。当然，这家主要是为了出去抢食吃的。国进民退不仅在煤炭行业是一种必然，在房地产行业同样是一种降低社会管理成本、提高经济收益、同时还能平息民愤的好办法。国家统计局的数据显示，今年前五个月，全国商品房销售额的同比增长率为18.1%，而房企十强的销售额同比增幅超过80%。显然，市场份额正在向大型房企集中。1998年，我国房地产开发企业总数为2.4万家;经过10年2008年达到历史最高峰的8.7万家，2009年已减少到8万家。2010年全国新建商品房销售额5.2万亿元，十强房企的销售额约6000亿元，占比重12%。今年上半年十强房企的销售额约3300亿，所占比重提高至15%，其中万科去年约占全国2%，今年上半年已提高到3%。目前，一些小的房地产开发企业只能去挖矿了。这和股市中的庄家通过箱型震荡来洗盘是一个道理。