成都写字楼市场 高吸纳量背后需警惕两极分化

近日，全球五大行中的仲量联行、高力国际、高玮环球所在成都分公司相继发布了2011年成都房地产回顾报告。报告显示，去年，成都写字楼市场的吸纳量创下历史新高，高端写字楼的租金水平也是一路上扬，但由于成都写字楼市场存量较大，加上同质项目竞争加剧、投资需求及信心下降、租金增长曲线趋缓等多方因素存在，今年写字楼市场两极分化现象或更明显，特别是高端写字楼的销售压力会更大。

甲级写字楼

吸纳量近20万平方米

据高纬环球统计数据显示，2011年成都甲级写字楼吸纳量继2010年的10.6万平方米后再创新高，达到18.4万平方米，约是2010年甲级写字楼吸纳量的两倍。其中，位于城南的新希望大厦为散售项目，且大部分面积为业主自用，以约4万平方米的吸纳量位居第一，紧随之后的是位于南延线的创意成都和位于中央商务区的仁恒置地广场，两大项目的吸纳量分别为3万平方米和2万平方米。

“租赁交易面积普遍上涨，反映出企业对成都市场信心变强。”高玮环球相关研究人士表示，吸纳量大幅提高，原因包括因企业发展良好而扩租，或因租户对办公环境的要求提高而搬迁以及新进成都企业存在办公需求。如东风日产、卡夫食品就从之前的乙级写字楼搬迁至甲级写字楼，泰国旅游局、赢创德固赛、凡客、琳得科等新进成都的企业就选择了在甲级写字楼办公。

据了解，截至2011年年底，成都甲级写字楼市场总存量为83.9万平方米，去年一年中就有4栋甲级写字楼供应约22万平方米。但如此大的体量并未影响到写字楼的租金涨幅。记者从仲量联行发布的相关研究数据看到，在强劲的租赁需求推动下，去年成都甲级写字楼平均租金达到每平方米119元，全年累计涨幅达　21.2%，创下2005年成都市场有记录以来的最高租金水平。

仲量联行提供给记者的数据显示，2011年，成都甲级写字楼市场呈现出的另一特点是单一业权优质写字楼受青睐，中央商务区聚集效应初现。全年租赁面积在1000平方米以上的大宗租赁都主要集中于中环广场、仁恒置地广场、航天科技大厦及平安财富中心等几座单一业权甲级写字楼。仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示：“正如2011年年初预计的那样，航天科技大厦和仁恒置地广场两幢甲级写字楼的相继投入使用，全面带动了周边写字楼的租赁表现，天府广场——红照壁区域中央商务区的聚集效应在2011年已初步显现。”

新体量入市

或将加剧不平衡

记者从高纬环球提供的统计数据发现，今年将有近100万平方米甲级写字楼投放市场，其中包括位于中央商务区的百扬大厦、富力中心，位于东大街区域的华润大厦、晶融汇，位于人民南路一线的成都来福士广场、保利中心及位于南延线的中航城市广场、中海国际中心等。届时，成都甲级写字楼存量将是目前的两倍，市场或将出现供过于求的巨大挑战。但有研究人士认为，对整体市场而言，成都甲级写字楼将经历一个推陈出新的阶段，即整体市场上的甲级写字楼品质将得到大幅提升。

仲量联行和高力国际相关负责人均表示，未来成都甲级写字楼市场两极分化或将明显加剧。“随着时代8号、华润大厦、成都来福士广场等高端甲级写字楼物业在今年相继入市，成都甲级写字楼的平均品质将获得较大提升。加之市场需求持续旺盛，开发商仍会保持积极的定价策略，市区内主要商务区域高品质甲级写字楼租金仍有一定的上涨空间。鉴于未来新增供应密集，尤其是城南将有大量散售型写字楼集中入市，预计今年市场的整体压力很大，空置率增幅也将加大。”高力国际研究人士分析认为，2011年成都高端写字楼市场上无公开的整售交易，销售市场上的主流依然为散售。自2011年第三季度以来，因同质项目竞争加剧、投资需求及信心下降、租金增长曲线趋缓等多方因素叠加，高端写字楼销售市场就出现了压力过大的情况。

针对成都写字楼市场现状，高纬环球商务部董事王艺说：“今年成都甲级写字楼的吸纳量超出了预计。依照现在的趋势，在2012年吸纳量会有新的突破，我们希望空置率被控制在一个合理的水平。其实现在市场上已经有未来项目被吸纳掉了，如2013年即将入市的棕榈泉国际会议中心的部分写字楼已经出售给了哈尔滨银行，在今年5月才能交房的中海国际中心的一栋塔楼已有近70%的签约率。但我们预计，市场整体空置率会超过现在的26.8%，甚至突破35%。”