2012年的河西板块，由五矿、中海两个央企项目打破沉默。
定价策略高明也好，改善需求回潮也罢，趁着连续三周认购量冲高的一股劲儿，河西板块不少开发商正盘算趁势一搏。
近日，昔日南湖地王项目悄然“调价”，原先的毛坯均价变为精装均价，4000元/的精装价格顿时缩水。不只如此，决心一探“金三”市场的河西几家高端项目，也在定价策略上暗自较劲儿。
南湖地王毛坯均价“折”为精装均价
曾经的南湖地王，后定名为中北英郡，时隔4年半，褪去“地王”光环，顺应市场。>>>暗改规划vs无奈退地 南京地王怎么活?
“项目85房源精装修总价，会比中海凤凰熙岸同面积段的总价低十五六万。”中北英郡相关负责人表示，届时的开盘精装均价“会低于25000元/。”
而此前，不论是网上房地产公布的销许，还是对外口径上，中北英郡25000元/的均价，仅仅是毛坯的价格，不包含每平方米4000元的精装标准。
2007年9月13日，实际出让面积仅2.2万的南湖G44地块，在南京国土拍卖会上引来中北地产、金地、长发地产、南京华吉、华光银河6家开发商争夺。经过33轮激烈竞拍，中北地产最终以3亿元的高价拿下该地块，楼面地价10411元/，比4589元/平方米的起拍底价翻了一倍多，也高出当时周边在售二手房的价格。
2008年金地名京的热销，2009年仁恒江湾城的3天热卖15个亿的标杆事件，或许在当时还能给中北南湖地王一丝憧憬，但是这4年半的楼市沉浮，或许出乎这个地王的预料。事实上，2009年就有业内人士分析，中北南湖地块楼面地价高达10411元/，未来楼盘单价铁定超过2万元，甚至赶超3万。然而，坐看了2011年南京“限购令”之后，多板块频频跳水降价，高端住宅市场寒气逼人的残酷现实，中北南湖地王项目终究免不了向市场妥协。
“主要是出于对市场的考虑。”中北地产营销负责人坦言，“当初拿地开发产品的时候，并没有过多考虑过利润率的大小，也是想根据购房者的居住需求，跟随市场行情的变化，随行就市是最主要的开发策略，也希望购房者能以合适的价格买到合适的房子。”
对购房者来说，365网友“YYTJKJ”认为，“精装修25000元/，可以说比预期低，等于原来毛坯的价格，现在还送了精装修。”
平静表皮之下 河西“暗斗”定价策略
与中北南湖地王相距不到1000米的星雨华府，同样在沉寂了两年多之后，再战市场。少了苏宁睿城“谷底价”的拦截，少了中海凤凰熙岸的“同质”威胁，星雨华府当下的“对手”，是本周六与其同时开盘的仁恒江湾城。
“上周末有购房者到售楼处来了4次，最后还是放弃诚意金认筹。”星雨华府相关负责人表示，仁恒江湾城和星雨华府同时认筹，也预计同时开盘，但仁恒江湾城预计精装修22500元/的开盘折后均价，对星雨华府预计22000元/的毛坯均价来说，压力不可小觑。“虽然两个项目地段上有差异，但是购房者大多不会跟钱过不去，现在两个项目的开盘优惠怎么定，是关键问题。”
据了解，预计于本周末开盘的仁恒江湾城，上周末交纳诚意金认筹的购房者已达160多组，与仁恒江湾城同时认筹的星雨华府，诚意金认筹购房者也近100组。两个高端项目的“金三抢客战”，本周末一触即发。
网尚研究机构房地产经济研究中心副经理张丽君直言，“星雨华府碰上仁恒江湾城，也是纯属巧合，已经接近现房交付的星雨华府可能早就具备加推的条件，如果打个比方的话，仁恒的项目像是大家闺秀，星雨华府的产品类似小家碧玉，各有各的优势。”
高端项目供大于求 埋下了竞争局面
早在2008年5月，网尚研究机构曾发布《南京豪宅研究报告》，称2009-2010两年内南京豪宅上市量预计高达52万平方米，严重供大于求。报告预期，河西板块未来高端楼盘集中上市，开发商或许将面临不小的市场竞争压力。>>>独家观察:楼盘定位越来越"豪" 河西房价何时到顶?
2011年南京“限购令”施行以来，河西板块高端项目去化受阻，处境尴尬，或许恰巧印证了高端项目供大于求导致竞争激烈的预期。
张丽君认为，中北南湖地王预计开盘精装均价低于25000元/，这一价格可以说“很低了”。“南湖地王项目有一定特殊性，2007年拿地后，调控一波接一波，时隔4年多上市，可能也一直在等一个恰当的开盘时机，趁着3月份这一波认购量的好转，河西一些高端项目也想趁热跑量，回笼长期开发的大量资金。”
“虽然竞争态势严峻，但是近期刚需快速释放的同时，实际上改善型需求、投资需求也在蠢蠢欲动，即使上市量、房源可选择性很大，但是目前的改善型住宅市场的需求也是长期存在的。”
