二手房营业税优惠政策收紧 炒房难了

“没想到会有这么快”，大连楼市政策上的变化让业内非常敏感，一些房地产业内人士本以为大连的政策变化是“投石问路”的试点，而日前接到国务院决定的通知，有房产代理机构甚至惊呼“出大事儿了”。这是由于虽然５年内房产营业税征收优惠是从２００９年１月开始实施，此前２００８年执行的是５年内全额收取５．５％的营业税。但在市场实际交易中，２００９年前５年内二手房交易是按照地局及建委规定的最低指导价格纳税，而且交易环节存在的“黑白合同”使很多房子规避了营业税，今年９月以后８４号文明确要求要按规全额纳税，黑白合同被取消，交易的房源必须全额缴纳。这样如果房产营业税优惠政策取消，意味着５年内二手房交易成本比现在涨四倍，将成史上最高。

美联物业市场研究部总监张大伟以一套房龄３年８０平方米市场成交价格为２００万的二手房算了笔账，如在２００８年，建委指导价格为８０万，需纳营业税：８０万×５．５％＝４．４万，契税：８０万×１．５％＝１．２万，个税：８０万×１％＝０．８万，共６．４万；在２００９年１０月纳税：无营业税，契税：２００万×１％＝２万，个税：２００万×１％＝２万，共４万；如果优惠取消：营业税２００万×５．５％＝１１万，契税：２００万×１．５％＝３万，个税：２００万×１％＝２万，总计１６万。

很显然，二手楼市营业税紧缩政策直接指向投机投资客，将能明显地抑制投资，今后炒楼很难有利可图。自住需求可以通过购买５年以上房源以及商品房释放。这一政策如果施行，二手楼市将发生很大改变，投机投资者的大量退场会使市场得以降温，二手房价格的回稳将辐射新房市场，这和中央经济工作会议的主张相吻合。

目前人们关心的是新政策执行的起始日。从现实市场分析，购买５年内的二手房成交已占北京１１月市场总成交房源的６２％。统计显示，目前北京二手房需求中认为房价偏高的达到了８６％。但是认为房价不会跌的达到了７６％。业内人士预计，如果从明年１月起取消营业税优惠，北京肯定在１２月出现非常疯狂的抢蹬“末班车”现象。有可能出现二手房８０％以上的成交都是５年内房源。二手房的成交量将突破３．５万套。“链家地产”认为，营业税优惠取消，将影响以３－５年次新房为主的需求，３２％需求提前释放。业内人士预计，房价则可能因为大量的５年内二手房集中上市，业主急于过户而出现下跌。营业税优惠取消将使投资者减少入场，税费的增加也会使自住需求买家在新增税费与房价浮动间形成观望，市场将在１２月升至历史顶峰后开始呈现成交量及成交价格双下调。